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8th February 2009

Japanese Society for Health Care Management: 9th conference of Tokyo branch

I attended the 9th conference of the Japanese Society for Health Care Management –Tokyo branch. The theme of this conference was: “Build a structure to allow providing safe and good quality healthcare”.

Keywords: safety, quality, healthcare IT, EMR, EHR, clinical pathway, balanced scorecards.

For those who are interested, abstracts are available here. Only in Japanese, unfortunately, but Google translate should allow you to get a feel of what they are about.

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10th January 2009

Buy a house in Japan! #4

We did it, we bought a house in Japan!

Several weeks passed already since we signed the deed. In fact, it is after we missed what we thought was the house of our dreams, that we found this wonderful house:

Notre maison
Our new house

And now, I would say we are happy to have “missed” the previous one, because this one is much better. It is a large house (140m2) on a beautiful parcel (240m2), with a little garden South. The house is already twenty years old, but it is in concrete with light steal structure, and it was built by a famous company (Sekisui House, 積水ハウス). Built during the economic “bubble” in Japan, its owner did not hesitate to pay the price and carefully chose every material. Great, really.

The neighborhood is also perfect: in an old “bunjôchi” (分譲地, that is, a residential area divided in similar parcels, quite spacious, at some point in time). It is very quiet, with woods nearby. What else could we ask for?

And when I think about it, I think it is by taking the time to visit many houses, and to compare them, that little by little, we discovered what we wanted. A house is something very personal: what I like, you may not necessarily like it. In our case, we realized what was important for us: a large house, a residential area (the neighborhood is almost as important as the house itself) and quiet, a strong construction, a house having its own caracter, something unusual. And we also found what was not so important for us: the distance from the station (we have a 15min bus ride to the station), newness (we actually didn’t want of a new house), services (eg: concierge) which you get in big buildings, nor even the distance from the center of Tokyo (although, all in all, it takes no more than 45 min by express train).

Once we found what we wanted, we had to hurry up: place an offer, and kick off loan requests to the banks. It is relatively difficult for a foreigner to get a morgage in Japan without having the permanent residence permit (eijuuken, 永住権) but it is not impossible. Large banks will generally request to fulfill the following conditions: have a rolling contract in a medium-size company, have cash corresponding to at least 20% of the total amount of the transaction, and having initiated the process to obtain the permanent resident permit in Japan (funny detail: it is enough to have submitted the file, but it is not necessary that the request be accepted, which is good because the processing usually takes a long time).

Then, less than two months later, we were in our new house. Everything went well because with the birth of our second daughter, we really started feeling a bit cramped in the appartment we occupied at that time.

To conclude, I’d say what I learned is to be patient and persevere to get what I really want.

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19th July 2008

Buy a house in Japan? #3

Maison japonaise
Maison japonaise

Damned, we were so close…

Last Sunday, we found a house which we liked very much: a little far away from the station, but on a land of more than 70 tsubo (about 233 sq m) with a two-story building of about 165 sq m, which is really huge for a Japanese house. Nice garden, underground car park, a large terrace, quiet neighborhood, with a park and a school close by. Moreover, the style is very special for a Japanese house: besides the dining room and bedrooms with wooden floor, the living room floor is made of marble! Doors and window frames are made of imported materials, not Japanese at all. There is a washitsu, but even this one doesn’t look very Japanese, more kind of a western-style tatami room. Needless to say we were really excited, but…

Maison japonaise
Maison japonaise

The real-estate agent told us there was already a potential buyer, and that the contract would be signed on Tuesday, which is… two days later. Not much we can do, they said, except make an offer for the whole price and hope the first buyer was offering less (seen the number of parties involved, it is often difficult to know who offers what). And this is what we did, without much hope. But…

On Tuesday, our real-estate agent calls us to let us know that the contract has not been signed, and asks us when we’d be available in the following days… Well you can imagine how we were: we really thought this was our chance. For two days, at least. Because on Thursday, we get another call telling us the contract has been signed. The house is sold… What happened? We’ll probably never know, but it is likely that the law of supply and demand has been applied. The first buyer probably offered less than the proposed price, and had to revise his offer (which he did because he really wanted the house).

That’s is. I’m sure we’ll never find again a house like this one. But I’m also confident that we will find a nice house for use, when the time comes. But one thing is sure now: we saw a really nice deal, and the way we look at houses from now on will likely never be the same again.

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3rd July 2008

What are you eating today?

Just came along a conversation started by my friend Ledretch (Nutritionist 2.0) on Seesmic and I decided to share my favorite food: you guessed it, I’m talking about nattô (納豆)! If you don’t know what I’m talking about, here it is. Enjoy!

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11th June 2008

NOT to buy a house in Japan

I recently wrote about my research on the real estate market in Japan (here and here).

However, as I read this post on Seth Godin’s blog, I thought it might not be a very good idea. Seth says: “Only borrow money to pay for things that increase in value.”

So if I were to buy a house in Japan, either:

  • I’d need to be rich, or
  • Japanese houses should increase in value.

Better think some more about it…

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7th June 2008

Buy a house in Japan? #2

A while ago, I wrote about the real estate market in Japan. Discouraging? Maybe so, but I don’t want to give up, I want to see whether a deal is possible.

The two houses we visited last week are quite different, but they do share some common features. We are looking for a rather spacious house (according to Japanese standard at least), that is more than 100m2, while the average is around (max) 80m2 in Tokyo, but not necessarily close to the station.

The first house we saw was a “light steel frame construction” (軽量鉄骨象 keiryô tekkotsu zô), built following “Hebel” (へーベルハウス = “Hebel haus”). It is 104.95m2 (land: 121m2), located at about 19 min on foot from H. station (uphill). The house is not more than 6 years old, with a ten-year warranty, and is said to be “a 60-year housing”. The company who built it (Asahi-Kasei) offers a maintenance program with regular check-up (every 5 or 10 years). The real estate agent told us that the land should be worth not less than 700,000 yen / tsubo (坪) i.e. about 212,121 yen / m2. And the house should be worth around 13,000,000 yen, which gives us 120 m2 x 212,121 yen / m2 + 13,000,000 yen = 38,000,000 yen. According to the agent, this is a really interesting price, given the fact that a new house in the area is about 40,000,000 yen. The house is “high-tech” equipped, with code-locking, whole electric kitchen, halogen lighting, etc. and (except the walls that need to be refreshed) it is available right away.

Japanese house
Japanese house

The second house we saw (see picture) is located about 17 min walk from T. station (next to H. station), with a living surface of 115.82m2 on a 132m2 land (somewhat bigger than the previous one). The big difference: it is a wooden construction (木造) and it’s 17 years old. The real estate agent says the land is worth about 800,000 yen / tsubo, i.e. 242,424 yen / m2 and the house worth 0! In Japan, a wooden house is completely looses its value in about one generation. This gives us 132 m2 x 242,424 yen / m2 + 0 = 32,000,000 yen. The house is sold at 31,000,000 yen with a possible 1,000,000 yen discount. The inside is however in bad shape: everything needs to be refreshed: walls, floor, plumbing, etc. … all this would cost about 4,000,000 yen. Also note that T. station is a bit more valued than H., because of the facilities and shops nearby. And the way to the house is flat.

My first impression: both houses cost about the same price, 35,000,000 yen (if you include renovation fees for the 2nd one). The big difference is that the T. house is considered as 0 yen worth, and the deal is therefore mainly about the land. The real estate agent also told us that a wooden house costs more in maintenance than a concrete building (about 10,000 yen a month for a wooden house). I am however tempted to think that the wooden house is more interesting, based on the fact that the land will (probably) not loose much of its value, and that the house can be inhabited although it is considered worth nothing.

Later, we went to see the second house again, and we met a neighbour, who told us the land was probably not worth more than 700,000 yen / tsubo (rather than 800,000 yen / tsubo). He also told us: “Many people came to see the house but it is still not sold yet; (I probably shouldn’t tell you that, but) this house is not worth much… Take your time to choose.” –1st lesson: don’t believe everything real-estate agents tell you!

The agent told us the house was now the property of a bank (it was taken away because the owner couldn’t pay back the mortgage), and if this house wasn’t sold 2 weeks later, they would sell it on auction (much less than the current price), most likely to a real estate agent who would renew it and sell it for a better price… (I told you: Japanese like stuff that look new)

Since I haven’t seen many houses yet, I can’t tell you whether this one would have been a good pick, but I still think if I had to choose, I’d opt for the wooden house. And you, based on these data, what’d be your take?

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19th April 2008

Tatami, quand tu nous tiens

Aujourd’hui, nous fêtions l’arrivée d’un nouveau collègue (kangei-kai 歓迎会 = welcome party), dans un restaurant traditionnel japonais. Et comme souvent, lors de ces nomi-kai (飲み会 litt. fêtes à boire), nous étions assis à même le sol, sur le tatami.

C’est vraiment bizarre, cette coutume de s’asseoir par terre. Comment se fait-il que les japonais aujourd’hui continuent d’observer cette coutume? Car il faut dire qu’être assis par terre, même sur le tatami, n’est pas très confortable. Même si on s’assied en tailleur, on doit sans cesse changer de position pour éviter que les jambes s’engourdissent (ashi ga shibireru 足が痺れる). Et pourtant, alors que le tatami semble pratiquement abandonné dans le milieu du travail, il semble que dans les lieux où l’on est sensé se détendre, comme les restaurants ou à la maison, le tatami soit encore bien présent. Pourquoi?

Pièce traditionnelle japonaise, en tatami

Un collègue à qui j’ai posé la question m’a donné la réponse suivante: le seiza (正座), la position “officielle” (à genous), celle qui est la plus difficile à garder longtemps (car le sang circule mal dans les jambes) est liée à l’esprit japonais de retenue et d’endurance (gaman 我慢). Plutôt que de s’affaler sur une chaise ou dans un fauteuil, le japonais s’assied à même le sol et n’a besoin que de lui-même. C’est un peu samourai comme explication, je trouve. Mais c’est intéressant.

Autre aspect: il est clair que les japonais ne s’asseoiraient pas par terre si ce n’était pas sur le tatami. Ce tapis épais, à la fois souple et ferme est vraiment particulier. On se détend, mais sans s’affaler. Le tatami n’est ni chaud, ni froid. Le tatami a une odeur particulière. Le tatami vit, il évolue avec le temps. Il garde facilement l’empreinte du temps. Mon collègue me dit que lorsqu’il se couche par terre sur le tatami, l’odeur lui rappelle sa petite enfance où bébé, sa maman le posait sur le tatami pour jouer, avant même qu’il apprenne à marcher. Le tatami n’est donc pas un simple tapis, il renferme quelque chose d’émotionnel.

Moi qui n’ai connu le tatami qu’à l’âge adulte, je confirme cependant qu’il est extrêmement agréable de s’y étendre de tout son long et de ne penser à rien en fermant les yeux.

A votre avis, qu’est-ce qui pousse les japonais à s’asseoir ainsi à même le sol? Est-ce que le tatami vous inspire autant que moi?

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26th February 2008

Bientôt le Hina Matsuri…

Ca y est: on a resorti les poupées hina (雛人形). (Enfin, ça fait déjà plus d’une semaine, mais je ne trouve pas le temps de bloguer).

Poupees HinaAu Japon, la préparation du Hina Matsuri (Festival des Poupées), c’est un peu comme quand on décore un sapin de Noel. On retrouve les poupées qui ont dormi pendant 11 mois et on prend plaisir à les astiquer et à les disposer sur le promontoire… en chantant la chanson du Hina Matsuri:

灯りをつけましょう雪洞に♪
Akari wo tsukemasho bombori ni,
お花をあげましょ桃の花♪
O hana wo agemasho momo no hana …

Puis, on pose des friandises (hina arare ou fuwa sen) en attendant patiemment le grand jour pour les déguster.

Poupees HinaAu fond, je me suis demandé d’ou vient le terme hina 雛, et j’ai trouvé une réponse ici. L’appellation viendrait de “hiyoko” (poussin) rappelant le côté petit et mignon des poupées. Elles trouvent leur origine à l’époque Heian (794-1185), où elles étaient sensées repousser la saleté et les catastrophes. Au départ, faites de papier ou de terre, les poupées hina étaient debout. Ce n’est que plus tard (vers l’époque Muromachi, 1392-1573) qu’elles se sont assises. Et c’est depuis l’ère d’Edo (1603-1868) qu’on décore les poupées le 3 mars, lors de la floraison des pêchers.

Voilà pour la culture. Mais pour moi, le plus grand plaisir du Hina Matsuri est de voir ma fille toute excitée et joyeuse de sortir les poupées et de remonter sa boite à musique en chantonnant la petite mélodie.

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11th February 2008

UDON = soul food

Hier, nous avons vu un film (en DVD) intitulé UDON. Ce fut… un régal!

UdonPour les non-initiés, l’udon est une sorte de nouilles épaisse que l’on mange au Japon. Nourriture extrêmement simple, puisque ne contenant que 3 ingrédients (l’eau, le sel et la farine), les Japonais l’apprécient tellement que certains le considèrent comme une “nourriture de l’âme” (soul food).

L’histoire

Kosaku Mitsui (31) quitte son petit village et vole vers New York, où il tente de devenir célèbre. Cela s’avère cependant plus difficile que prévu et Kosaku se voit forcé de rentrer au pays, avec une dette importante à rembourser. De retour dans sa région, Sanuki (讃岐, préfecture de Kagawa 香川), il retrouve ses vieux amis, sa soeur, et son père qui ne sait faire qu’une chose: fabriquer l’udon. Cherchant du travail dans son pays natal, il se fait engager par hasard pour un magazine local pratiquement inconnu. L’idée lui vient alors, avec sa collègue Kyoko de faire découvrir à leurs lecteurs les secrets de l’udon…

Kosaku et KyokoLe film, très divertissant, et émouvant par moments, aborde plusieurs thèmes:

  • Le rire, qui n’est pas seulement le don des humoristes ou acteurs: “Donne quelque chose de délicieux à manger à quelqu’un et tu verras son visage radieux!”
  • Comment commence une mode, un boom? Quelle est cette étincelle qui fait prendre le feu?
  • L’udon est une “nourriture de l’âme“: sa simplicité et sa pureté sont réparatrices. (Au fait, quelle est la “nourriture de l’âme” en Belgique? Les frites? Si c’est un paquet de frites dans les mains que se vivent les émotions les plus fortes, peut-être?)
  • Retrouver ses racines, et la richesse qu’elles contiennent, mais aller jusqu’au bout de son chemin et de ce que l’on veut faire.

Bon appetitEt puis, ce film m’a vraiment donné envie d’un jour descendre jusque dans la région de Sanuki, à la recherche de ces artisans, fabriquants d’udon, qui réchauffent le corps et le coeur…

Voir aussi: Site officiel du film UDON

Men-tsu-dan

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4th February 2008

Acheter une maison au Japon?

On dit que “les Belges ont une brique dans le ventre”, car ils ont tendance à investir dans l’immobilier en pensant que louer c’est jeter l’argent par les fenêtres. Et en Belgique, c’est sans doute justifié car l’immobilier a tendance à gagner de la valeur avec le temps.

Au Japon par contre, ce n’est pas évident. Au contraire. (C’est la raison du point d’interrogation dans le titre de cet article: est-il possible de bien acheter au Japon?) Il y a plusieurs raisons à cela:

Maison traditionnelle japonaise1. Les maisons au Japon sont soumises à rude épreuve: climat très humide, tremblements de terre, “fourmis blanches” (シロアリ shiro-ari) et j’en passe. Leur durée de vie s’en trouve donc réduite, et il n’y a pas de système fiable d’inspection des maisons remises en vente.

2. Les maisons neuves “clé-sur-porte” construites à la chaine (建売 taté-uri) ne sont pas faites pour durer: construites “à la va-vite” avec des matériaux bon marché. On dit qu’une maison de 30 ans ne vaut plus rien au Japon: on ne peut compter que le prix du terrain. (Il y a bien sûr des exceptions: j’ai visité ces derniers-temps une maison traditionnelle japonaise, faite de bois de qualité qui malgré ses 25 ans était comme neuve et pourrait encore être habitée pendant plus de cent ans).

3. La maintenance des maisons ne fait pas partie de la culture au Japon: les gens habitent la maison, mais “oublient” qu’il faut parfois l’entretenir, la repeindre, réparer les murs ou la toiture, etc. Lorsqu’une maison est rénovée (les japonais utilise le terme “réforme” リフォーム), c’est presque toujours via une société spécialisée, rarement par les particuliers, ce qui allourdit les couts.

4. Les japonais aiment ce qui est neuf. Ca peut paraitre idiot, mais c’est vrai: les gens sont moins sensible au fait que le bâtiment a une histoire, et bien sûr, à cause des raisons énoncées au point 1, il est risqué d’acheter une maison ancienne (qui pourrait avoir des vices cachés). Et c’est accentué par les agents immobiliers, qui privilégient les constructions neuves.

5. Le “trou noir de l’immobilier” (merci à Alban pour le lien!). En gros: il y a une baisse de la demande (faible démographie) et une augmentation de l’offre de logements (neufs), conduisant à une chute des prix des biens immobiliers anciens.

Alors, dans cette situation, est-il possible d’acheter un bien immobilier sans qu’il perde de sa valeur? Cela n’a pas l’air gagné. (D’ailleurs ici, au Japon, les banques refusent de considérer la maison comme gage du prêt: il faut soit travailler pour une grosse entreprise, soit avoir une solide assurance-vie…)

La valeur d’un bien immobilier aux yeux des japonais est très liée aux facteurs suivants:

  • Accessibilité: distance de la gare la plus proche
  • Superficie: l’espace est apprécié (quoique beaucoup de japonais sont résolus à vivre dans un espace beaucoup plus étroit qu’en Europe)
  • Nouveauté: comme expliqué plus haut, le neuf est très apprécié

Or comme la superficie ne change pas, et la nouveauté se perd au fil des années, il reste l’accessibilité. Celle-ci ne change pas non plus me direz vous, à moins que… le quartier se développe, une nouvelle gare se construise (ou bien une petite gare existante prenne de l’importance), des écoles, des supermarchés se construisent. Mon idée est donc que la seule issue au problème de la perte de valeur de l’immobilier au Japon est de trouver les quartiers qui vont se développer. Acheter un bien à prix raisonable et l’entretenir au mieux, en misant sur l’expansion de la ville.

Notez que je ne suis qu’au début de mes recherches, donc si vous avez des info ou conseils, je suis preneur!

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