Ma Tasse de Thé

I just stumbled upon this video: “7 rules to become an entrepreneur”

I found the 7 rules proposed in this video interesting, because I think they are slightly different from what I heard elsewhere (e.g. by Loic Le Meur or Guy Kawasaki). Although the message is probably the same, the way it’s presented here is nice.

Here are the 7 rules:
1. Outrageously curious, be sensitive to the trends.
2. If it’s something you like, study it.
3. Pay attention to changes in politics and economy.
4. Listen to others’ opinion but don’t let your direction be blurred.
5. Imagine yourself having succeeded.
6. Accomplish measurable goals.
7. Appropriately use people, things, money and information to deliver results.

It’s all very Japanese, because very pragmatic.

Just came along a conversation started by my friend Ledretch (Nutritionist 2.0) on Seesmic and I decided to share my favorite food: you guessed it, I’m talking about nattô (納豆)! If you don’t know what I’m talking about, here it is. Enjoy!

A while ago, I wrote about the real estate market in Japan. Discouraging? Maybe so, but I don’t want to give up, I want to see whether a deal is possible.

The two houses we visited last week are quite different, but they do share some common features. We are looking for a rather spacious house (according to Japanese standard at least), that is more than 100m2, while the average is around (max) 80m2 in Tokyo, but not necessarily close to the station.

The first house we saw was a “light steel frame construction” (軽量鉄骨象 keiryô tekkotsu zô), built following “Hebel” (へーベルハウス = “Hebel haus”). It is 104.95m2 (land: 121m2), located at about 19 min on foot from H. station (uphill). The house is not more than 6 years old, with a ten-year warranty, and is said to be “a 60-year housing”. The company who built it (Asahi-Kasei) offers a maintenance program with regular check-up (every 5 or 10 years). The real estate agent told us that the land should be worth not less than 700,000 yen / tsubo (坪) i.e. about 212,121 yen / m2. And the house should be worth around 13,000,000 yen, which gives us 120 m2 x 212,121 yen / m2 + 13,000,000 yen = 38,000,000 yen. According to the agent, this is a really interesting price, given the fact that a new house in the area is about 40,000,000 yen. The house is “high-tech” equipped, with code-locking, whole electric kitchen, halogen lighting, etc. and (except the walls that need to be refreshed) it is available right away.

Japanese house

The second house we saw (see picture) is located about 17 min walk from T. station (next to H. station), with a living surface of 115.82m2 on a 132m2 land (somewhat bigger than the previous one). The big difference: it is a wooden construction (木造) and it’s 17 years old. The real estate agent says the land is worth about 800,000 yen / tsubo, i.e. 242,424 yen / m2 and the house worth 0! In Japan, a wooden house is completely looses its value in about one generation. This gives us 132 m2 x 242,424 yen / m2 + 0 = 32,000,000 yen. The house is sold at 31,000,000 yen with a possible 1,000,000 yen discount. The inside is however in bad shape: everything needs to be refreshed: walls, floor, plumbing, etc. … all this would cost about 4,000,000 yen. Also note that T. station is a bit more valued than H., because of the facilities and shops nearby. And the way to the house is flat.

My first impression: both houses cost about the same price, 35,000,000 yen (if you include renovation fees for the 2nd one). The big difference is that the T. house is considered as 0 yen worth, and the deal is therefore mainly about the land. The real estate agent also told us that a wooden house costs more in maintenance than a concrete building (about 10,000 yen a month for a wooden house). I am however tempted to think that the wooden house is more interesting, based on the fact that the land will (probably) not loose much of its value, and that the house can be inhabited although it is considered worth nothing.

Later, we went to see the second house again, and we met a neighbour, who told us the land was probably not worth more than 700,000 yen / tsubo (rather than 800,000 yen / tsubo). He also told us: “Many people came to see the house but it is still not sold yet; (I probably shouldn’t tell you that, but) this house is not worth much… Take your time to choose.” –1st lesson: don’t believe everything real-estate agents tell you!

The agent told us the house was now the property of a bank (it was taken away because the owner couldn’t pay back the mortgage), and if this house wasn’t sold 2 weeks later, they would sell it on auction (much less than the current price), most likely to a real estate agent who would renew it and sell it for a better price… (I told you: Japanese like stuff that look new)

Since I haven’t seen many houses yet, I can’t tell you whether this one would have been a good pick, but I still think if I had to choose, I’d opt for the wooden house. And you, based on these data, what’d be your take?

Aujourd’hui, nous fêtions l’arrivée d’un nouveau collègue (kangei-kai 歓迎会 = welcome party), dans un restaurant traditionnel japonais. Et comme souvent, lors de ces nomi-kai (飲み会 litt. fêtes à boire), nous étions assis à même le sol, sur le tatami.

C’est vraiment bizarre, cette coutume de s’asseoir par terre. Comment se fait-il que les japonais aujourd’hui continuent d’observer cette coutume? Car il faut dire qu’être assis par terre, même sur le tatami, n’est pas très confortable. Même si on s’assied en tailleur, on doit sans cesse changer de position pour éviter que les jambes s’engourdissent (ashi ga shibireru 足が痺れる). Et pourtant, alors que le tatami semble pratiquement abandonné dans le milieu du travail, il semble que dans les lieux où l’on est sensé se détendre, comme les restaurants ou à la maison, le tatami soit encore bien présent. Pourquoi?

Un collègue à qui j’ai posé la question m’a donné la réponse suivante: le seiza (正座), la position “officielle” (à genous), celle qui est la plus difficile à garder longtemps (car le sang circule mal dans les jambes) est liée à l’esprit japonais de retenue et d’endurance (gaman 我慢). Plutôt que de s’affaler sur une chaise ou dans un fauteuil, le japonais s’assied à même le sol et n’a besoin que de lui-même. C’est un peu samourai comme explication, je trouve. Mais c’est intéressant.

Autre aspect: il est clair que les japonais ne s’asseoiraient pas par terre si ce n’était pas sur le tatami. Ce tapis épais, à la fois souple et ferme est vraiment particulier. On se détend, mais sans s’affaler. Le tatami n’est ni chaud, ni froid. Le tatami a une odeur particulière. Le tatami vit, il évolue avec le temps. Il garde facilement l’empreinte du temps. Mon collègue me dit que lorsqu’il se couche par terre sur le tatami, l’odeur lui rappelle sa petite enfance où bébé, sa maman le posait sur le tatami pour jouer, avant même qu’il apprenne à marcher. Le tatami n’est donc pas un simple tapis, il renferme quelque chose d’émotionnel.

Moi qui n’ai connu le tatami qu’à l’âge adulte, je confirme cependant qu’il est extrêmement agréable de s’y étendre de tout son long et de ne penser à rien en fermant les yeux.

A votre avis, qu’est-ce qui pousse les japonais à s’asseoir ainsi à même le sol? Est-ce que le tatami vous inspire autant que moi?

On dit que “les Belges ont une brique dans le ventre”, car ils ont tendance à investir dans l’immobilier en pensant que louer c’est jeter l’argent par les fenêtres. Et en Belgique, c’est sans doute justifié car l’immobilier a tendance à gagner de la valeur avec le temps.

Au Japon par contre, ce n’est pas évident. Au contraire. (C’est la raison du point d’interrogation dans le titre de cet article: est-il possible de bien acheter au Japon?) Il y a plusieurs raisons à cela:

1. Les maisons au Japon sont soumises à rude épreuve: climat très humide, tremblements de terre, “fourmis blanches” (シロアリ shiro-ari) et j’en passe. Leur durée de vie s’en trouve donc réduite, et il n’y a pas de système fiable d’inspection des maisons remises en vente.

2. Les maisons neuves “clé-sur-porte” construites à la chaine (建売 taté-uri) ne sont pas faites pour durer: construites “à la va-vite” avec des matériaux bon marché. On dit qu’une maison de 30 ans ne vaut plus rien au Japon: on ne peut compter que le prix du terrain. (Il y a bien sûr des exceptions: j’ai visité ces derniers-temps une maison traditionnelle japonaise, faite de bois de qualité qui malgré ses 25 ans était comme neuve et pourrait encore être habitée pendant plus de cent ans).

3. La maintenance des maisons ne fait pas partie de la culture au Japon: les gens habitent la maison, mais “oublient” qu’il faut parfois l’entretenir, la repeindre, réparer les murs ou la toiture, etc. Lorsqu’une maison est rénovée (les japonais utilise le terme “réforme” リフォーム), c’est presque toujours via une société spécialisée, rarement par les particuliers, ce qui allourdit les couts.

4. Les japonais aiment ce qui est neuf. Ca peut paraitre idiot, mais c’est vrai: les gens sont moins sensible au fait que le bâtiment a une histoire, et bien sûr, à cause des raisons énoncées au point 1, il est risqué d’acheter une maison ancienne (qui pourrait avoir des vices cachés). Et c’est accentué par les agents immobiliers, qui privilégient les constructions neuves.

5. Le “trou noir de l’immobilier” (merci à Alban pour le lien!). En gros: il y a une baisse de la demande (faible démographie) et une augmentation de l’offre de logements (neufs), conduisant à une chute des prix des biens immobiliers anciens.

Alors, dans cette situation, est-il possible d’acheter un bien immobilier sans qu’il perde de sa valeur? Cela n’a pas l’air gagné. (D’ailleurs ici, au Japon, les banques refusent de considérer la maison comme gage du prêt: il faut soit travailler pour une grosse entreprise, soit avoir une solide assurance-vie…)

La valeur d’un bien immobilier aux yeux des japonais est très liée aux facteurs suivants:

• Accessibilité: distance de la gare la plus proche
• Superficie: l’espace est apprécié (quoique beaucoup de japonais sont résolus à vivre dans un espace beaucoup plus étroit qu’en Europe)
• Nouveauté: comme expliqué plus haut, le neuf est très apprécié

Or comme la superficie ne change pas, et la nouveauté se perd au fil des années, il reste l’accessibilité. Celle-ci ne change pas non plus me direz vous, à moins que… le quartier se développe, une nouvelle gare se construise (ou bien une petite gare existante prenne de l’importance), des écoles, des supermarchés se construisent. Mon idée est donc que la seule issue au problème de la perte de valeur de l’immobilier au Japon est de trouver les quartiers qui vont se développer. Acheter un bien à prix raisonable et l’entretenir au mieux, en misant sur l’expansion de la ville.

Notez que je ne suis qu’au début de mes recherches, donc si vous avez des info ou conseils, je suis preneur!

J’ai l’extrême honneur de faire partie des quelques (150 pour le moment?) pre-alpha testers de Seesmic.

Alors voilà, il faut se lancer. Un petit bonjour pour commencer.

Je suis curieux de voir l’évolution de Seesmic. C’est vrai que Loic est vraiment un “motiveur de foules”. Comme le disait un seesmixer(?), “a priori, je ne suis pas un video-blogger, mais je pourrais le devenir” (comme Patrice, tu n’es pas sur Seesmic, toi??) Et je me demande le genre de gens qui utiliseront Seesmic… Quelle tranche d’âge, quelle occupation principale?

Il y a encore pas mal de bugs (comme par exemple: impossible de sauver mes settings, ma photo etc), mais bon, c’est une pre-alpha.

Au fait, quel est le business model de Seesmic?? Loic, je suis sûr que tu y as longuement réfléchi, et pourtant jusqu’ici, tu n’as pas abordé le sujet…

Je viens de lire un article intéressant sur le sujet.

La thèse de l’auteur est la suivante: la vrai raison pour laquelle l’iPhone ne percera que difficilement sur le marché japonais n’est pas tellement que le système de téléphonie japonais est différent du système américain ou européen (le GSM).  Le problème n’est pas non plus lié au marché.  Il est vrai que les “smart phones”, càd les téléphones qui font tourner un OS style Windows Mobile et de réelles applications, sont assez rares au Japon.  Un monde de différence avec le boom récent des BlackBerry aux Etats-Unis.

Mais selon l’auteur, le vrai problème est autre.

Car ce qui est particulier avec l’iPhone, c’est que c’est le fabriquant, Apple, qui prend complètement en charge l’image et du marketing du téléphone.  Et ça, c’est une différence fondamentale avec le mode japonais.  Au Japon, les téléphones portables se font complètement approprier par les différentes compagnies de télécom (Docomo, Softbank, Au…).  De plus, les téléphones sont complètement customisés pour ne fonctionner qu’avec un opérateur particulier: même en déverrouillant la carte SIM d’un téléphone japonais, il est fort improbable qu’il fonctionnera avec un autre opérateur.  Les fonctions de l’iPhone, par contre (mis à part la fonction téléphone), ne sont pas liées à AT&T et il est d’ailleurs probable que l’iPhone fonctionne avec d’autres opérateurs dans le futur.  Le concept de l’iPhone est d’ailleurs fort différent d’un simple téléphone: il se veut être une véritable platforme multimédia.

Voilà la véritable raison pour laquelle il faudra un certain temps pour que l’iPhone se vende au Japon.  Cela demandera d’abord un changement de mentalité.

Mais au Japon, comme dans toute économie de marché, c’est finalement la demande qui mène la danse.  Donc si les Japonais veulent l’iPhone, ils l’auront, serait-ce au prix d’une révolution du marché des opérateurs télécom.

Comme une étoile qui vient de naitre, un nouveau blog vient de faire son apparition dans la blogosphère.  Ce blog n’est rien de prétentieux, juste un moyen d’exprimer ma voix parmi des millions d’autres.

Bonne lecture!