11th juin 2008

Ne PAS acheter une maison au Japon?

Je vous parlais récemment de mes recherches sur le marché de l’immobilier au Japon (ici et ici).

Mais en lisant ce post sur le blog de Seth Godin, je me dis que dans l’absolu, ce n’est peut-être pas une bonne idée. Seth dit en effet: « Only borrow money to pay for things that increase in value. »

Pour acheter une maison au Japon, il faudrait donc:

  • que je sois riche, ou
  • que les maisons japonaises gagnent de la valeur avec le temps

Ca vaudrait peut-être une petite réflexion…

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7th juin 2008

Acheter une maison au Japon? #2

Il y a quelques temps, je vous ai parlé du marché immobilier au Japon. De quoi se décourager? Peut-être, mais ne baissons pas les bras et voyons si une affaire est possible.

Les deux maisons que nous avons vues la semaine passées sont fort différentes, mais partagent aussi plusieurs points communs. Nous cherchons une maison plutôt spacieuse (selon le standard japonais), soit plus de 100m2 de surface habitable, alors que la moyenne est souvent (maximum) autour de 80m2 à Tôkyô, mais pas nécessairement près de la gare.

La première maison que nous avons vue est une maison en « béton armé léger » (軽量鉄骨象 keiryô tekkotsu zô) de fabrication « Hebel » (へーベルハウス = « Hebel haus ») de 104.95m2 (terrain: 121m2), située à 19 min à pied de la gare de H. (en haut d’une pente assez raide). La maison a 6 ans à peine, est garantie 10 ans, et est vantée comme étant une « habitation de 60 ans », la firme l’ayant construite (Asahi-Kasei) proposant un programme de maintenance avec visites régulières (tous les 5 ou 10 ans). L’agent immobilier nous dit que le terrain doit bien valoir 700,000 yen / tsubo (坪) càd environ 212,121 yen / m2. Et que la maison doit bien valoir 13,000,000 yen, ce qui nous donne 120m2 x 212,121 yen / m2 + 13,000,000 yen = environ 38,000,000 yen. Le prix proposé étant de 35,000,000 yen, selon l’agent immobilier, c’est « une affaire », étant donné que le prix d’une maison neuve « clé-sur-porte » dans le coin est de l’ordre de 40,000,000 yen. La maison est équipée « high-tech »: verrouillage avec code, cuisine « tout électrique », lampes hallogènes, etc. et est pour ainsi dire habitable immédiatement (juste les murs à retapisser).

Maison japonaise
Maison japonaise

La deuxième maison que l’agent immobilier nous fait visiter (voir ci-contre) est située à 17 min à pied de la gare de T. (gare suivante), avec une surface habitable de 115.82m2 sur un terrain de 132m2 (un peu plus spacieuse que l’autre). Grosse différence: la construction est en bois (木造) et a 17 ans. L’agent immobilier estime le terrain à 800,000 yen / tsubo, soit 242,424 yen / m2 et la maison elle-même à environ 0! Au Japon, une maison en bois perd en effet toute sa valeur en une génération à peine. Cela nous donne 132 m2 x 242,424 yen / m2 + 0 = 32,000,000 yen. La maison est vendue au prix de 31,000,000 yen avec déjà 1,000,000 yen de rabais potentiel. L’intérieur est cependant fort habimé: il faut refaire les murs, le plancher, la plomberie etc. … il y en a pour 4,000,000 yen de frais. A noter aussi: la gare de T. est plus prisée que la gare de H., car mieux fournie en commerces etc. Et le chemin jusqu’à la maison est plat.

Ma première impression: les deux maisons coûtent le même prix, 35,000,000 yen (si l’on inclut les travaux dans la 2ème). La grosse différence que je vois est que la maison de T. est considérée comme valant 0 yen, et que l’achat est porte donc essentiellement sur le terrain. L’agent immobilier nous précise en outre qu’une maison en bois coûte plus cher à l’entretien qu’une maison en béton (compter 10,000 yen par mois pour l’entretien d’une maison en bois). Je suis tenté de penser que la maison en bois est plus intéressante, en comptant sur le fait que le prix du terrain ne va pas trop baisser (à confirmer) et que je peux quand même habiter la maison, même si elle est considérée « ne rien valoir ».

Nous sommes retourné voir la maison de T., et nous y avons rencontré un voisin, qui nous a dit que le terrain ne valait sans doute pas 800,000 yen / tsubo, mais plutot 700,000 yen / tsubo (et encore). Et il nous a dit: « beaucoup de gens sont venus visiter cette maison et elle n’est toujours pas vendue; (je ne devrais pas vous dire ça, mais) elle ne vaut pas grand chose… Prenez votre temps pour choisir. » –leçon 1: ne pas croire tout ce que les agents immobiliers vous racontent!

L’agent immobilier nous a dit que la maison appartenait en fait à une banque (il s’agissait d’une saisie, le propriétaire n’ayant pu rembourser son prêt), et que si la maison n’était pas vendue 2 semaines plus tard, ils la vendraient aux enchères (beaucoup moins cher que le prix annoncé), probablement à un agent immobilier qui la rénoverait et la revendrait plus cher…

N’ayant pas vu tellement d’autres maisons, je ne peux pas dire si celle-ci était celle qu’il me fallait, mais je continue de penser qu’à choisir, je préfère la maison en bois. Et vous, avec ces données en main, quel est votre choix?

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2nd juin 2008

Eurêka! #2

J’essayais twitter4r, une librairie pour accéder à l’API twitter depuis Ruby, avec une installation Ruby sous Windows (Vista) et je me heurtais au problème suivant:

Mon serveur crashait avec une « Segmentation Fault » dans json/common.rb.

Plus spécifiquement, c’est au moment de l’appel de la méthode timeline_for que mon serveur partait dans les roses.

J’ai trouvé la solution au problème ici, mais comme c’est un article en Japonais, je me disais que ça pourrait faire plaisir à certains que je traduise.

En fait, c’est assez simple, le problème vient de la librairie json, dont dépend twitter4r. Si on installe twitter4r avec gem, comme indiqué sur le site, la librairie json est également installée, mais les binaires Win32 sont bogués. Heureusement, il existe une implémentation « pure ruby » de json, et c’est celle-la qu’il faut installer. Le problème est que si on l’installe avec gem, elle n’est pas reconnue. La solution est donc d’installer manuellement json et twitter4r.

Ca marche comment?

  • Pour json, on downloade le package json_pure sur RubyForge, on le décompresse quelque part, on va dans le répertoire json_pure-x.y.z et on exécute: ruby install.rb dans une console.
  • Pour twitter4r, on downloade le package twitter4r toujours sur RubyForge, on le décompresse quelque part, on va dans le répertoire twitter4r-x.y.z\lib et on copie le répertoire twitter et le fichier twitter.rb dans le répertoire de librairies de ruby (taper la commande ruby -e 'puts $:' pour avoir une liste).

Et voilà!

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